¿Cómo decidir si vale la pena realizar una inversión? (Segunda Parte)

Para intentar clarificar el método analizaremos un caso de aplicación práctica. Supongamos que contamos con la posibilidad de comprar un terreno sin edificar cuyo valor es de $50000 y que un asesor inmobiliario nos acerca un estudio de mercado en el cuál se identifica una oportunidad ante la posibilidad que dentro de dos años exista una escasez de edificios para oficinas. Adicionalmente nos informa que un edificio que satisfaga esa demanda podría venderse en $420000.

Según lo establecido por la empresa constructora, la obra podría realizarse en dos años. El costo de comprar el terreno y realizar la edificación alcanza un monto total de $370000, siendo el cronograma de pagos el siguiente:
a) Un pago a cuenta a la empresa constructora de $120000 en el momento inicial, más el costo de comprar el terreno de $50000.
b) Un pago aplazado de $100000 dentro de un año
c) Un pago final de $100000 a la entrega del edificio al final del segundo año.

Para realizar un correcto análisis de la inversión es fundamental la correcta elección de la tasa de interés con la cual se van realizarlos cálculos. Como ya dijimos en la primer parte del post, hay cuatro maneras de determinar ésta tasa por lo tanto se sugiere tener en cuanta todas las alternativas al momento de elegir la tasa a emplear. En nuestro caso el inversor tomo como base la tasa que ofrecía el mercado y a ella le adicionó un porcentaje que consideró conveniente para utilizar su dinero en ésta inversión, llegando a una tasa del 5% anual.

En el siguiente cuadro se puede ver la evolución de la inversión teniendo en cuanta los pagos y el flujo positivo final:

A continuación se pueden observar los cálculos realizados para obtener el valor actual neto del proyecto de edificio de oficinas:

El resultado obtenido al calcular el VAN es positivo por lo tanto al inversor le conviene utilizar su dinero en éste proyecto a la tasa de interés determinada porque el mismo será rentable.

Este es un caso simplificado para comprender el funcionamiento del análisis del VAN, los problemas reales son mas complejos, por lo tanto se aconseja el uso de hojas de cálculos como las disponibles en Excel.

Espero que el post los incentive a profundizar en el tema, un correcto análisis financiero sirve de sustento para respaldar nuestro proyecto, como así también nos puede evitar un dolor de cabeza al identificar dónde invertir nuestro dinero.


Bibliografía utilizada:
Principios de finanzas corporativas – Brealey, Mayers, Allen – Mc Graw Hill.
Matemática Financiera aplicada – Mirtha Micheli – Foja cero libros e impresos
Cálculo Financiero – Ernesto Fransolini – Centro de estudios y capacitación empresaria Fundación Libertad